文｜邓浩志
11月28日，证监会发布支持楼市的系列重磅消息（第三支箭），决定在房地产市场股权融资方面调整优化5项措施。
措施包括：
一、恢复涉房上市公司并购重组及配套融资；
二、恢复上市房企和涉房上市公司再融资；
三、调整完善房地产企业境外市场上市政策，恢复以房地产为主业的H股上市公司再融资；
四、进一步发挥REITS盘活房企存量资产作用；
五、积极发挥私募股权投资基金作用。
以上政策影响重大，可谓彻底反转了房地产行业的整个融资格局。下面我谈几点看法：
1、房地产行业融资政策已出现180度方向性大反转。
从过去的严防死守，限制各种资金通过各种渠道进入房地产业。至今已经全面转入，支持甚至鼓励资金进入房地产领域。去年调控房地产最严厉顶峰的时候，通过“三道红线”几乎暂停了所有民营房企的所有资金来源。到今天，打开了关闭了超过整整12年的上市房企再融资大门。这个转变是重大的，历史性的，方向性的。
2、重开上市房企融资大门，也是为解当前行业资金缺口巨大的困境。
截止到目前，全国各地今年累计出台稳房地产政策总数超过1000次，为历年最多；各大银行对房地产业今年提供的总授信规模已达到1.66万亿元人民币；降房贷，降利率全年全国各地也已多次调整。但目前房地产销售情况依然低迷，更为严重的是房地产投资，开发，新开工，土地储备等各项核心指标不断低迷，而且仍然处于趋势性下滑当中。轻量级、中量级的扶持政策已经不足以扭转市场颓势。政策只能下“猛药”，强力提振房地产市场。
3、 利好不会很快兑现，“门”开多大是关键。
虽然允许上市房企再融资，但审批到落地需要较长时间，短时间内（至少半年内）行业都难以从这个领域获得新增资金的支持，所以整个行业的趋势，都不太可能马上反转。另一方面，虽然允许上市房企再融资，但审批要求，融资规模限制等问题尚不确定，需要在执行中逐步观察。这扇“门”是开了，但开大点还是开小点，效果会差很远。
4、后续会不会有更多“开脑洞”的重磅政策？值得期待。
既然关闭了12年的上市房企融资大门都可以打开，其他不可想象之事也未必绝对不会再来。比如一线城市人才购房政策的调整，二线城市限购政策的彻底放开，二套房贷利率的进一步下调，冲开第三套房贷款……目前似乎已经是没有什么的绝对不可能的。
5、怎么看待未来的房地产行业？房地产企业？房地产股？
首先，房地产业是任何大经济体的支柱型产业，这是商品经济社会的基本常识，无论是之前的打压，还是现在的扶持，其实都改变不了。未来仍然是一个10万亿以上市场规模的行业。
其次房地产企业洗牌已经基本完成，尽管有新的支持政策，但有一批房企已经明显被“洗”出局了，后续再也回不去了，不太可能东山再起。未来国企央企占主导，民企作为补充可能是基本态势。
最后上市房企中，将是龙头的天下，一二线城市的天下。另外特色鲜明，占位独特的房企也会有生存空间，不过后者非专业人士是看不懂的。一般投资者买就买龙头吧，地产股最糟糕的时候是彻底过去了。后续稳步、缓慢上升！
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