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2023年土地市场继续分化,有地块溢价超60%,也有土地流拍

楼市销售端没有明显起色,房企在土地市场上亦保持着谨慎的态度。12月,各个城市年底推地节奏加快,带动房企拿地总额增速转正。中指研究院统计的数据显示,2023年,TOP100房企拿地总额13195亿元,拿地规模同比微增1.7%。

值得注意的是,过去的2023年,房企拿地的分化趋势继续加强,例如,央国企仍然是土地市场的拿地主力军,拿地TOP100的房企中,有80%的企业均为国资企业;2023年销售前20的房企拿地货值就占了近8成;有五成的企业未拿地,但是有25家企业的拿地金额都超过百亿,甚至有房企拿地金额同比涨幅超过30%;有土地溢价率超60%,也有土地流拍。

房地产研究机构认为,2024年,随着十多个城市土拍已经取消地价上限,房企拿地将从过去的“拼运气”,回归至“拼实力”,土地市场对于房企的资金实力、运营实力都提出了更高的要求,龙头房企在获取优质地块中优势将持续放大,行业的集中度或将持续走高、继续分化。

实力型房企抓住拿地窗口期

12月末,武汉市举行了年度规模最大的土拍,单日成交35宗地,成交金额309亿元,被业内解读为“年底冲业绩”,广州也出让了三宗涉宅用地,合计收金125亿元。年底多个城市土地市场的翘尾行情,让百强房企的拿地金额增速转正。中指研究院统计的数据显示,2023年,TOP100房企拿地总额13195亿元,拿地规模同比微增1.7%。

具体来看,2023年中国房地产企业中,权益拿地金额排名前10的房企分别是保利、中海、华润、建发、绿城、招商蛇口、中国铁建、万科、越秀地产、华发股份,其中,保利、中海权益拿地金额均超过1000亿元,分别是1125亿元、1101亿元,前六家房企的权益拿地金额均超过500亿元,第十名的华发2023年权益拿地金额为280亿元。

市场比较关注的品牌房企龙湖、金地、碧桂园,拿地金额分别是259亿元、87亿元、58亿元,排名分别为第11、35、57位。

2023年央国企及地方国资仍然是土地市场拿地的主力。中指研究院统计的数据显示,2023年,拿地规模TOP100的企业中,央国企及地方国资的数量、金额占比均约80%。其中,中建系公司连续两年保持较高投资规模,建筑业务承压下积极拓展自投地产业务,除中海、中海宏洋外,中建东孚、中建智地、中建玖合等子公司也连续两年进入拿地金额前100名的行列。

中指研究院认为,受融资能力、销售能力和信用资质等优势影响,土地资源向央国企、地方国资富集趋势较为显著,大型央国企抓紧土地市场底部机会,适度补充资源,有助于在市场回暖后抢占先机。

随着行业加快出清步伐,部分地方性中小房企也紧抓把握拿地窗口期,例如伟星房地产,2023年保持较高投资规模132亿元,连续两年进入拿地金额前20名;大华集团2023年拿地金额69亿元,连续两年进入拿地金额前50名。

2023年房地产行业内强者恒强的局面未改。克而瑞统计的数据显示,2023年销售10强房企的新增货值占比就已经达到59%,销售11-20强房企新增货值占比19%,两者合计占比78%,较2022年提升6个百分点。

从拿地销售比来看,房企的投资意愿总体仍处在低位。克而瑞统计的数据显示,2023年百强房企拿地销售比回升至0.21,较2022年增加0.03。从房企的各个梯队来看,仅销售10强房企全年拿地销售比超过百强均值,达0.28,较2022年提升0.06,相较于其他梯队而言投资意愿最强。销售11-50强拿地销售比同样较2022年小幅回升。但后50强房企拿地销售比低至0.09,“足以见得当前中小房企的生存困境”。

克而瑞统计的数据显示,过去一年有近五成房企投资停滞未拿地,但仍有25家房企拿地金额超过百亿,拿地超百亿的房企以央国企为主,其中,中海、绿城、中国铁建等房企拿地金额较2022年有显著提升,同比涨幅超过30%。

优质地块受追捧

值得注意的是,2023年土地市场上有两个政策方面的变化,即地价上限、以及地块销售限价的取消,这也将影响2024年的土地市场走向。

根据中指研究院监测的数据,截至2023年12月19日,此前集中供地的22个城市中,南京、成都、福州3城已明确取消销售限价,杭州部分区域取消销售限价,合肥、济南、青岛、天津等14城新挂牌宅地文件中对销售限价均未明确设置,北京、上海、郑州目前仍有销售价格限制要求。

2023年10月以来,此前集中供地的22个城市相继发布新挂牌宅地公告,其中18个城市推出的住宅用地不设最高限价(天津部分地块取消地价上限),目前仍延续之前的限地价规则的城市仅北京、上海、深圳、宁波四个城市。

地价上限取消后,优质地块竞拍热度攀升,也带动了整体溢价率上涨。中指研究院统计的数据显示,2023年11月,22城住宅用地成交溢价率为7.2%,较1-10月提升了0.8个百分点,整体处于近两年月度中高位,结束了连续6个月的下行态势。

具体来看,2023年10月以来,22个城市土拍出让的土地中,有33宗地块的溢价率都高于15%,溢价率最高的地块是成都市天府新区麓湖地块,该地块因为区位条件优越,经过60轮竞拍之后由民营房企润达丰滨江以8.9亿元竞得,溢价率达60.96%;其次是广州市海珠区琶洲西区地块,因为该地块位于互联网创新聚集区琶洲西板块,周边聚集了大量的总部企业,且地块靠近8号线及18号线交汇站磨碟沙站,南侧还可以望江景,经过85轮竞价,由越秀地产以22.7亿元竞得,溢价率达58.7%,楼面价约7.6万元/平方米。

值得注意的是,上述溢价的33宗优质地块,央国企和地方国资企业就包揽了18宗,民营房企占11宗,混合所有制房企占4宗,央国企和地方国资占绝对主力,而总体来看,民营房企也更偏爱小型地块,中指研究院认为,这也体现出融资或仍然是民营房企目前的难题。

另外,尽管有如此多的土地溢价超15%成交,但依旧有土地底价成交,甚至流拍。中指研究院统计的数据显示,2023年,此前集中供地的22个城市中,流拍的土地宗数占比为11%。

中指研究院认为,2024年,取消地价上限的城市,在房企投资聚焦下,部分核心地块将竞拍出高溢价,但土拍分化仍将延续,非核心区仍会出现底价成交甚至流拍的情况。另外,北京、上海、深圳三个城市有望根据市场变化优化土拍规则,如部分区域取消或提升溢价率上限等。

“央国企由于资金实力相对较好,后续拿地金额占比或继续提升,而对于中小房企而言,核心城市拿地压力增加。”中指研究院认为,随着部分地块竞争更加激烈,若企业高溢价拿地,则将导致项目利润压缩,在市场调整期,房企仍需将确定性的销售作为首要考虑因素,优中选优,保证项目安全性。

克而瑞预计,2024年房企在投资上的谨慎主旋律还将持续,在影响房企投资的两大因素——资金与预期未有明显好转之前,拿地意愿将保持弱复苏。从企业层面看,在聚焦策略下,优质土储显得更为稀缺,结合核心城市土拍松绑的举动来看,土地竞拍将回归市场化,房企拿地将从过去的“拼运气”,回归至“拼实力”,2024年的土地市场对于房企的资金实力、运营实力都提出了更高的要求。龙头房企在获取优质地块中优势将持续放大,行业的集中度或将持续走高、继续分化。

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