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北京楼市新政半月:新房热度提升,价格仍在寻底

“五环外可多买一套房”,日前北京放出楼市政策“礼包”,施行13年的限购政策出现松动。

距离新政出台已近半月,当下市场反响如何?近期记者采访了解到,受限购政策松动影响,北京新房活跃度有所提升,五环外不少售楼处到访量增多。为吸引更多客流量,有项目祭出降价牌,五一期间推出特价房源,多个户型较去年售价降低百万元。

一线人员体感同样明显,当地有中介告诉记者,北京楼市新政出台后,五环外的新房活跃度明显提升,看房人数增多,成交也不错,“周末成交的房源比之前一周都多”。二手房市场却是另一番面貌,该中介表示,二手房市场仍在“以价换量”,成交一套就可能比上一套要便宜。

业内观点认为,当下楼市正开启新一轮去库存,一线城市定向放松限购,“救市”力度逐渐增强。但当前单一政策已无法带来明显的行业提振,政策下一步应考虑如何形成合力,比如放松限价、减免税费、进一步优化二手房置换、优化信贷政策等,未来北京楼市政策还有调整空间。

楼盘大幅促销引流

“周末成交的房源量,比之前一周都要多。”谈起近期北京新房市场,上述中介人士表示。

北京市场微澜,源于节前限购政策的放松。4月30日,北京发布《关于优化调整本市住房限购政策的通知》,在执行现有住房限购政策的基础上,允许多类没有“房票”的居民家庭或成年单身人士,在五环外新购买1套商品住房(包括新建商品住房和二手住房)。

政策发布后,开发商率先活跃起来,多个楼盘打出“售楼部24小时不打烊”“全员加班”等口号吸引购房者。此后适逢五一小长假,房企趁热度开启多轮营销,发布销售战报,比如“五一”期间保利北京公司销售8.4亿元,其中保利·颐璟和煦小长假销售37套。

龙湖方面告诉记者,五一黄金周假期期间,受限购放松的新政影响,北京整体市场回暖迹象明显。以北京龙湖主力项目御湖境为例,节日五天销售额超1亿,吸引了有改善需求的客户关注。

“限购放开落地,吸引了很大一部分带资客户入场。”龙湖表示,五一黄金周期间,项目到访环比上周增加了近一倍,尤其是中心六区的改善客户明显增多,得益于新政,很多家庭获得了再次改善购房的资格,选择五一假期出来看一看,还有约2成客户首次到访即成交,大面宽户型占比较高。

诸葛数据研究中心数据也显示,受新政带动,北京购房需求逐步释放,今年五一假期期间,北京新房成交量同比涨超20%,是全国为数不多表现好于去年的城市。但和今年清明假期新房表现对比,北京等多数城市仍处于低温运行阶段,北京降幅为41.25%,成交复苏待进一步改善。

中指研究院表示,近几年,北京五环外新房成交套数占全市比例均在八成左右,新政有望带动新房市场活跃度提升。从市场反馈来看,假期五环外多个新房售楼处到访量明显增多,典型楼盘整体到访量增加20%左右,顺义、昌平等具备一定客户支撑度的区域,客户到访量增加更为明显。

值得注意的是,为吸引购房者,有楼盘开启了大幅降价促销。近期,有北京当地购房者对记者表示,自己去年“上车”了大兴星光城楼盘,但五一假期该楼盘以工抵房的名义大幅降价,同户型较去年降幅达百万元,比如同户型去年卖480万的房子、现在最低380万,还送车位和物业费。

大兴星光城位于北京南五环外,2023年1月取证开盘,在售户型从86平方米到166平方米不等,平台对外参考均价54000元/平方米。负责分销的中介表示,该楼盘近期推出工抵特惠房源,降价空间都不小,86、98、113平方米的户型均有特价房,都有比原价降100万以上的。

另一中介也表示,五一该楼盘推出特价房,比如原来550多万总价的户型现在卖430多万,原来700万总价的户型现在卖590万,多个户型都有大幅折扣房源。受此影响,该项目近期吸引了不少客流。“新政叠加降价,这种新房最近看房人流还是挺大的。”该中介称。

但是,新房折价,老业主“受伤”,不少去年购买此楼盘的业主表示,难以接受上述降价幅度,有业主表示自己“买贵了140万”;赠送车位、物业费等新优惠,也让前一批老业主感到不满。

新政影响下的北京楼市,一边是急于清货的开发商,一边是被价格之弦牵动的购房者。受整体市场情绪影响,不仅是五环外的项目,五环内附近楼盘也开启大力促销,有项目推出特价房,98平方米的一层房源售价516万,而此前该房源售价600万,差价也近百万元。

二手房市场仍在“掉价”

新政之下的北京二手房,目前暂未看到明显起色,“以价换量”仍是主流。

“二手房市场还是不太好,掉价。成交一套可能就比上一套要便宜。”北京某二手房中介表示。

今年以来,北京二手房市场经历了短暂的“小阳春”行情,目前再次趋于平稳。根据北京住建委官网数据统计,4月全市二手房网签13354套,环比上月下降6.5%,与去年4月相比下降4.1%。

价格方面,目前官方数据尚未发布,从3月份情况看,二手房价格仍在缓慢下行。国家统计局数据显示,2024年3月,一线城市二手住宅销售价格环比下降0.7%,其中北京下降0.4%;今年来,北京该数据环比降幅分别为1月0.7%,2月0.9%,3月0.4%。

麦田房产表示,当前北京二手房市场挂牌量仍处于历史高位,按当前成交速度,二手房去化周期超过1年,市场仍处于供大于求的状态。“小阳春”激活的置换需求在4月逐渐入市,市场需求在5月份回归常态,加上很多业主价格让步空间变小,预计5月份买卖双方的价格博弈将更加激烈。

房天下数据也显示,5月第2周北京二手房挂牌均价为64348元/平方米,环比下跌0.19%;朝阳、海淀、昌平三区占据热搜区县榜TOP3;海淀万柳书院位于楼盘关注度榜首;户型方面,刚需两居更受关注。

克而瑞表示,从整体而言,今年北京楼市1月低位维稳、2月大幅缩水、3月小阳春升温、4月成交有所回落。从目前释放的政策效果来看,楼市现状就像一场博弈:一部分人选择抓住这波政策利好上车;而另一部分人选择观望,期待政策进一步放松,或对房价调整有所期待。

该机构续称,北京核心区域的项目对购房者依然有很高的吸引力,外围刚需刚改楼盘的去化不尽如人意,受“新房破发”影响,犹豫观望情绪越发浓重。而一部分有自住改善需求的客户被二手房套住,无法进入下一步买房置换环节,整体市场“去库存”压力仍在。

不仅是北京,目前出台新政的几大城市,都难言市场有显著改观。诸葛找房数据显示,2024年5月截至12日,重点15城新建商品住宅成交16921套,环比下降25.81%,同比下降51.53%。二手房方面,同期重点10城二手住宅成交19959套,环比下降34.02%,同比下降27.97%。

中银证券表示,本轮一线城市的限购政策仍以结构性调整为主,对基本面的提振效果不显著,二手房成交改善好于新房,但持续性均不强。以广州为例,2023年9 月20日限购区域优化后,新房成交量出现了1 个月的改善,二手房成交量价出现1~2 个月的改善,随后均再度回落。

在业内看来,当前单一政策已经无法带来明显的行业提振,下一步核心应该在于如何形成合力,比如放松限价、减免税费、进一步优化二手房置换、优化信贷政策等,未来楼市政策还有进一步调整空间。

中银证券表示,目前全国楼市已经基本进入不限购时期,今年以来一线城市也出现局部限购松动,这是上一轮限购放松潮中没有出现过的情形。预计一线城市“一步到位”的概率较小,将由外向内“渐进式”调整,二套房的首付比例、社保年限、二手房限购、房贷利率下限也有进一步调整的可能。

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